Trong giao dịch bất động sản, bạn sẽ bắt gặp khái niệm về diện tích thông thủy, tim tường hay phủ bì. Việc hiểu đúng về các khái niệm này giúp bạn tránh được những ảnh hưởng liên quan đến tài chính và quyền lợi sử dụng. Vậy diện tích thông thủy là gì? Khác gì với diện tích tim tường? Hãy cùng S.Home tìm hiểu.
Diện tích thông thủy là gì?
Diện tích thông thủy, hay còn gọi là diện tích sử dụng căn hộ hoặc diện tích lọt lòng, là tổng diện tích mặt sàn của căn hộ được đo từ mép trong của các bức tường bao quanh căn hộ và mép trong của các bức tường ngăn chia giữa các phòng bên trong căn hộ đó.
Hiểu một cách đơn giản, đây là phần diện tích mà bạn thực sự có thể sử dụng và kê đặt đồ đạc bên trong căn hộ của mình, giống như không gian mà nước có thể chảy qua mà không bị cản trở.
Các bộ phận được tính vào diện tích thông thủy:
- Theo quy định tại Thông tư 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng, diện tích thông thủy bao gồm:
- Toàn bộ diện tích mặt sàn của các phòng bên trong căn hộ (phòng khách, phòng ngủ, bếp, vệ sinh...).
- Diện tích sàn có cột chịu lực, hộp kỹ thuật nằm BÊN TRONG căn hộ: Mặc dù không sử dụng được, phần diện tích sàn mà các cột hoặc hộp kỹ thuật này chiếm chỗ vẫn được tính vào diện tích thông thủy vì chúng nằm trong không gian sở hữu riêng của bạn.
- Diện tích ban công và logia: Được tính toàn bộ diện tích sàn của ban công hoặc logia gắn liền với căn hộ đó (đo phủ bì).
Các bộ phận không được tính vào diện tích thông thủy:
- Phần diện tích tường bao quanh căn hộ (chỉ đo từ mép trong, nên bề dày tường không tính).
- Phần diện tích tường ngăn chia chung giữa hai căn hộ liền kề.
- Phần diện tích hộp kỹ thuật, cột chịu lực nằm BÊN NGOÀI ranh giới căn hộ (ví dụ: trên hành lang chung).
Cách xác định diện tích thông thủy
Việc xác định diện tích thông thủy cần tuân thủ nguyên tắc "đo từ mép trong" và có thể thực hiện theo các bước sau:
1. Nắm rõ nguyên tắc "mép trong tường"
- Đối với các phòng bên trong căn hộ: Bạn đo chiều dài và chiều rộng của từng phòng từ mép bên trong của bức tường này đến mép bên trong của bức tường đối diện. Điều này có nghĩa là bạn không tính bề dày của bức tường vào diện tích sử dụng.
- Đối với ban công/logia: Bạn đo toàn bộ diện tích mặt sàn của ban công/logia.
2. Các bước tính toán cụ thể
Bước 1: Chia căn hộ thành các không gian riêng biệt:
- Phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp, phòng vệ sinh.
- Ban công, logia (nếu có).
- Các vị trí có cột chịu lực hoặc hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ.
Bước 2: Đo đạc từng không gian:
- Đo các phòng: Dùng thước dây hoặc thước đo laser để đo chiều dài và chiều rộng của từng phòng, lấy kích thước từ mép trong của tường. Nhân chiều dài với chiều rộng để ra diện tích từng phòng.
- Đo ban công/logia: Đo chiều dài và chiều rộng của ban công/logia (đo phủ bì).
- Đo các cột/hộp kỹ thuật bên trong căn hộ: Đo diện tích mặt cắt của các cột hoặc hộp kỹ thuật này.
Bước 3: Tổng hợp diện tích:
- Diện tích thông thủy = (Tổng diện tích các phòng) + (Tổng diện tích ban công/logia) + (Tổng diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ).
Những lưu ý quan trọng khi xác định diện tích thông thủy
Đối chiếu với bản vẽ thiết kế: Khi nhận bàn giao căn hộ, hãy yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản vẽ thiết kế chi tiết căn hộ có ghi rõ các kích thước thông thủy. Sử dụng bản vẽ này để đối chiếu với thực tế đo đạc của bạn.
- Kiểm tra kỹ hợp đồng mua bán: Đảm bảo rằng trong hợp đồng mua bán, diện tích căn hộ được ghi rõ là "diện tích thông thủy" và có phụ lục chi tiết về cách tính, diện tích từng phần.
- Kiểm tra sai số: Trong hợp đồng thường có quy định về sai số cho phép (ví dụ: ±1% hoặc ±2%). Nếu diện tích thực tế chênh lệch vượt quá giới hạn này so với hợp đồng, bạn có quyền yêu cầu chủ đầu tư điều chỉnh giá hoặc đền bù.
Phân biệt diện tích thông thủy và diện tích tim tường
Trong giao dịch bất động sản, đặc biệt là mua bán căn hộ chung cư, việc hiểu rõ các khái niệm về diện tích là vô cùng quan trọng. Hai thuật ngữ thường gây nhầm lẫn nhất là diện tích thông thủy và diện tích tim tường, và sự khác biệt giữa chúng ảnh hưởng trực tiếp đến không gian bạn thực sự sử dụng và số tiền bạn chi trả.
Diện tích thông thủy được ví như "diện tích lọt lòng" của căn hộ. Đây là toàn bộ không gian mà bạn có thể sử dụng và kê đặt đồ đạc, được đo từ mép bên trong của các bức tường bao quanh căn hộ và tường ngăn chia giữa các phòng. Diện tích này bao gồm cả phần diện tích sàn mà các cột chịu lực hay hộp kỹ thuật chiếm chỗ, miễn là chúng nằm bên trong căn hộ của bạn, cùng với toàn bộ diện tích sàn ban công hoặc logia. Mục đích chính của diện tích thông thủy là để bạn biết chính xác mình nhận được bao nhiêu mét vuông không gian có thể sinh hoạt. Theo quy định pháp luật hiện hành, đây là loại diện tích bắt buộc phải ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng).
Ngược lại, diện tích tim tường (hay còn gọi là diện tích phủ bì, diện tích sàn xây dựng) là một khái niệm rộng hơn, được tính từ tim (trục giữa) của các bức tường bao quanh căn hộ và tường ngăn chia phòng. Điều này có nghĩa là, không giống như diện tích thông thủy, diện tích tim tường sẽ bao gồm cả một phần hoặc toàn bộ bề dày của các bức tường và các cấu kiện kết cấu.
Do đó, diện tích tim tường luôn lớn hơn diện tích thông thủy. Trong quá khứ, các chủ đầu tư thường bán căn hộ theo diện tích tim tường, khiến người mua phải trả tiền cho cả phần tường không sử dụng được. Tuy nhiên, để đảm bảo công bằng và minh bạch, pháp luật đã chuyển đổi sang sử dụng diện tích thông thủy làm tiêu chuẩn chính thức. Hiện nay, diện tích tim tường chủ yếu chỉ còn được dùng trong các bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc tính toán xây dựng chứ không còn là cơ sở để định giá căn hộ chung cư.
Câu hỏi thường gặp liên quan đến diện tích thông thủy
1. Tại sao cần quan tâm đến diện tích thông thủy?
Bạn cần quan tâm vì diện tích thông thủy chính là diện tích sử dụng thực tế của căn hộ mà bạn sẽ bỏ tiền ra mua. Đây là không gian mà bạn và gia đình có thể sinh hoạt, kê đồ đạc. Nếu bạn không hiểu rõ, có thể bạn sẽ trả tiền cho cả phần diện tích tường, cột mà không hề sử dụng được, dẫn đến thiệt hại tài chính. Pháp luật cũng quy định rõ đây là diện tích bắt buộc phải ghi trên hợp đồng mua bán và sổ hồng để bảo vệ quyền lợi người mua.
2. Diện tích thông thủy có bao gồm ban công, logia không?
Có. Theo quy định, diện tích thông thủy bao gồm toàn bộ diện tích sàn của các phòng bên trong căn hộ, cộng thêm diện tích sàn của ban công và logia (nếu có). Ban công và logia được đo phủ bì (tức là toàn bộ mặt sàn của chúng).
3. Cột chịu lực hay hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ có được tính vào diện tích thông thủy không?
Có. Nếu cột chịu lực hoặc hộp kỹ thuật nằm bên trong ranh giới căn hộ của bạn, phần diện tích mặt sàn mà chúng chiếm chỗ vẫn được tính vào diện tích thông thủy. Mặc dù bạn không thể sử dụng để kê đồ hay đi lại, nhưng chúng nằm trong không gian sở hữu riêng của căn hộ bạn.
4. Tường bao quanh căn hộ hay tường ngăn chung có tính vào diện tích thông thủy không?
Không. Diện tích thông thủy được đo từ mép trong của tường, do đó bề dày của các bức tường (tường bao quanh căn hộ, tường ngăn chia chung giữa các căn hộ) không được tính vào diện tích thông thủy. Điều này nhằm đảm bảo bạn chỉ trả tiền cho không gian sử dụng được.
5. Diện tích ghi trên hợp đồng mua bán và sổ hồng là loại diện tích nào?
Theo quy định hiện hành, diện tích ghi trên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng/Sổ đỏ) phải là diện tích thông thủy. Điều này khác với trước đây khi có những hợp đồng ghi theo diện tích tim tường. Bạn nên kiểm tra kỹ điều khoản này trong hợp đồng.
Hi vọng nội dung bài viết đã giúp bạn làm rõ được khái niệm “diện tích thông thủy là gì”. Cũng như giải đáp các thắc mắc xoay quanh diện tích này, phân biệt được được với khái niệm tim tường. Từ đó đảm bảo được quyền lợi của mình trong quá trình sử dụng và giao dịch bất động sản.
