https://shome.vn/gach-lat-nenViệc nắm vững các quy định sửa chữa nhà cửa mới nhất là điều kiện tiên quyết để mọi công trình cải tạo, nâng cấp diễn ra hợp pháp và suôn sẻ. Bài viết này sẽ cung cấp một cái nhìn toàn diện về thủ tục xin giấy phép xây dựng, phân loại các hạng mục sửa chữa theo quy định hiện hành cùng những lưu ý quan trọng về hồ sơ, quy trình và các vấn đề pháp lý liên quan.
Các loại hình sửa chữa nhà phổ biến hiện nay và quy định liên quan
Việc phân loại các hình thức sửa chữa nhà ở là bước đầu tiên và vô cùng quan trọng để xác định rõ ràng các quy định pháp lý chi phối từng loại công việc. Theo đó, có thể nhận diện ba nhóm chính trong hoạt động sửa chữa nhà cửa.
1. Sửa chữa nhỏ, mang tính duy tu, bảo dưỡng
Đây là các công việc nhằm duy trì hoặc khôi phục lại tình trạng hoạt động bình thường của các hạng mục hiện có trong ngôi nhà.
Mục tiêu chính là khắc phục những hư hỏng nhỏ, đảm bảo công năng sử dụng ban đầu mà không làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, công năng sử dụng chính hoặc kiến trúc mặt ngoài (nếu không thuộc khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc). Các công việc này thường mang tính chất bảo trì định kỳ hoặc sửa chữa các sự cố phát sinh.
Ví dụ:
- Sơn lại tường, trần nhà bị bong tróc, ẩm mốc.
- Thay thế gạch lát nền, ốp tường bị vỡ, nứt.
- Sửa chữa các hư hỏng nhỏ của hệ thống điện (thay ổ cắm, công tắc, bóng đèn) hoặc hệ thống nước (khắc phục rò rỉ nhỏ).
- Thay thế các thiết bị vệ sinh (bồn cầu, lavabo) đã cũ nhưng giữ nguyên vị trí và kích thước đường ống.
- Chống thấm dột cục bộ ở những vị trí nhỏ.
- Sửa chữa hoặc thay thế cửa, khóa cửa bị hỏng.
2. Cải tạo, nâng cấp không làm thay đổi kết cấu, công năng, kiến trúc mặt ngoài
Loại hình này bao gồm các công việc nhằm làm mới, nâng cao chất lượng thẩm mỹ hoặc tăng tiện nghi sử dụng cho ngôi nhà.
Điểm cốt yếu là các hoạt động này không tác động đến các bộ phận chịu lực chính của công trình (khung, cột, dầm, sàn, móng), không làm thay đổi mục đích sử dụng ban đầu của ngôi nhà và không làm thay đổi diện mạo bên ngoài (nếu không nằm trong khu vực có quy định về quản lý kiến trúc).
Ví dụ:
- Xây thêm vách ngăn bằng vật liệu nhẹ (thạch cao, tấm panel) để chia phòng mà không chịu lực.
- Thay đổi vị trí hoặc mẫu mã cửa ra vào, cửa sổ bên trong nhà.
- Lắp đặt trần thạch cao, hệ thống chiếu sáng mới.
- Nâng cấp hoặc thay thế các thiết bị nội thất (tủ bếp, thiết bị vệ sinh) nhưng không thay đổi vị trí đường ống kết nối chính.
- Lát sàn gỗ trên nền gạch cũ.
- Sơn lại toàn bộ nội thất hoặc mặt ngoài (nếu không thuộc khu vực quản lý kiến trúc).
3. Cải tạo, nâng cấp làm thay đổi kết cấu chịu lực
Đây là các công việc tác động trực tiếp đến các bộ phận chịu tải trọng chính của ngôi nhà, ảnh hưởng đến sự ổn định và an toàn của toàn bộ công trình. Bất kỳ sự thay đổi nào ở khung, cột, dầm, sàn, móng đều được xem là thay đổi kết cấu chịu lực.
Ví dụ:
- Xây thêm tầng hoặc tum trên mái hiện hữu.
- Mở rộng diện tích sàn bằng cách cơi nới ban công, lô gia hoặc xây thêm phần diện tích mới có kết nối chịu lực với nhà cũ.
- Di chuyển hoặc phá dỡ các bức tường chịu lực.
- Thay đổi kích thước hoặc vị trí của các cột, dầm chịu lực.
- Gia cố móng nhà hoặc các bộ phận kết cấu chịu lực khác.
- Cải tạo, nâng cấp làm thay đổi công năng sử dụng chính
Loại hình này bao gồm các công việc dẫn đến sự thay đổi mục đích sử dụng ban đầu của một phần hoặc toàn bộ ngôi nhà. "Công năng sử dụng chính" thường được hiểu là mục đích sử dụng ban đầu khi công trình được xây dựng và cấp phép (ví dụ: nhà ở riêng lẻ).
Ví dụ:
- Chuyển đổi một phần hoặc toàn bộ nhà ở thành văn phòng cho thuê, cơ sở kinh doanh, nhà xưởng (nếu không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và xây dựng).
- Thay đổi bố cục bên trong nhà để phù hợp với mục đích sử dụng mới (ví dụ: xây dựng thêm khu vực kinh doanh, thay đổi số lượng phòng chức năng).
4. Cải tạo, nâng cấp làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài
Đây là các công việc tác động đến diện mạo bên ngoài của ngôi nhà, làm thay đổi hình dáng, màu sắc, vật liệu hoặc các chi tiết kiến trúc so với hiện trạng ban đầu. Quy định về việc này thường nghiêm ngặt hơn đối với các công trình nằm trên các tuyến đường đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.
Ví dụ:
- Thay đổi màu sơn mặt tiền khác biệt so với quy định chung của khu vực.
- Thay đổi kích thước hoặc vị trí cửa đi, cửa sổ ở mặt tiền.
- Xây thêm ban công, mái hiên, hoặc các chi tiết trang trí làm thay đổi hình dáng mặt tiền.
- Thay đổi vật liệu ốp, lát mặt ngoài nhà.
Chi tiết về thủ tục và giấy phép sửa chữa nhà
1. Trường hợp không yêu cầu giấy phép xây dựng
Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) và các văn bản hướng dẫn, các trường hợp sửa chữa, cải tạo nhà ở sau đây thường được miễn giấy phép xây dựng:
- Sửa chữa, cải tạo bên trong công trình: Các công việc thực hiện bên trong ngôi nhà mà không làm thay đổi kết cấu chịu lực (khung, cột, dầm, sàn, móng), không thay đổi công năng sử dụng chính (mục đích sử dụng ban đầu của ngôi nhà) và không ảnh hưởng đến an toàn công trình hoặc các công trình lân cận.
- Sửa chữa, cải tạo mặt ngoài công trình không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc: Các công việc sửa chữa, làm mới mặt ngoài của ngôi nhà nhưng không nằm trên các tuyến đường, khu vực có quy định đặc biệt về kiến trúc đô thị.
2. Trường hợp yêu cầu giấy phép xây dựng (cải tạo, nâng cấp lớn)
Các hoạt động sửa chữa, cải tạo nhà ở sau đây bắt buộc phải có giấy phép xây dựng trước khi tiến hành thi công:
- Cải tạo, nâng cấp làm thay đổi kết cấu chịu lực: Bất kỳ công việc nào tác động đến khung, cột, dầm, sàn, móng của ngôi nhà.
- Cải tạo, nâng cấp làm thay đổi công năng sử dụng chính: Chuyển đổi mục đích sử dụng của một phần hoặc toàn bộ ngôi nhà so với công năng ban đầu.
- Cải tạo, nâng cấp làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài đối với công trình tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc: Bất kỳ sự thay đổi nào về hình dáng, kích thước, vật liệu, màu sắc của mặt tiền ngôi nhà nằm trên các tuyến đường có quy định về kiến trúc.
10 lưu ý quan trọng khi tiến hành sửa chữa nhà
Khi tiến hành sửa chữa nhà, dù là công việc nhỏ hay dự án cải tạo lớn, việc lưu ý một số yếu tố quan trọng sẽ giúp quá trình diễn ra suôn sẻ, an toàn và đạt được kết quả mong muốn. Dưới đây là những điểm bạn cần đặc biệt quan tâm:
- An toàn lao động là ưu tiên hàng đầu: Trang bị bảo hộ đầy đủ và thực hiện biện pháp an toàn.
- Đảm bảo chất lượng công trình: Chọn vật liệu tốt, giám sát chặt chẽ, nghiệm thu kỹ lưỡng.
- Quan tâm đến công trình lân cận: Thông báo trước, giảm thiểu ảnh hưởng, thỏa thuận cần thiết.
- Bảo vệ môi trường: Quản lý chất thải xây dựng, hạn chế bụi bẩn, tiếng ồn.
- Thận trọng với thay đổi kết cấu: Tuân thủ quy định, có thiết kế chuyên nghiệp, giám sát chặt chẽ.
- Quản lý chi phí hiệu quả: Lập ngân sách, theo dõi chi tiêu, dự trù phát sinh.
- Giao tiếp và phối hợp tốt: Trao đổi rõ ràng, phối hợp nhịp nhàng với các bên liên quan.
- Tuân thủ các vấn đề pháp lý: Xin giấy phép (nếu cần), có hợp đồng rõ ràng, hiểu quy định địa phương.
- Lập kế hoạch và theo dõi tiến độ: Xác định các bước, thời gian và bám sát tiến độ thi công.
- Dự phòng các rủi ro: Chuẩn bị cho tình huống bất ngờ và có phương án giải quyết.
Hi vọng nội dung bài viết của S.Home đã giúp bạn có được những thông tin tổng quan về quy định sửa chữa nhà mới hiện nay; cùng một số lưu ý khi thực hiện. Chi tiết từng trường hợp sửa chữa nhà, vui lòng liên hệ cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn và thực hiện.
Có thể bạn quan tâm:
- Cúng sửa nhà - Hướng dẫn chi tiết ý nghĩa và nghi lễ chuẩn xác nhất
- Sửa nhà vệ sinh và những hạng mục cần quan tâm
