Trong lĩnh vực đất đai, khái niệm đất lưu không thường xuyên được nhắc đến nhưng lại dễ gây hiểu lầm cho nhiều người. Không ít trường hợp đã vướng vào rắc rối pháp lý hoặc mất tiền oan vì không hiểu rõ về loại đất này. Vậy, đất lưu không là gì và những quy định liên quan ra sao?
Đất lưu không là gì?
Đất lưu không là thuật ngữ dân gian dùng để chỉ những phần đất nằm ngoài ranh giới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trên sổ đỏ), nhưng lại thuộc phạm vi quy hoạch hoặc hành lang an toàn của các công trình công cộng như:
- Hành lang an toàn giao thông: Phần đất dọc theo các tuyến đường bộ, đường sắt để đảm bảo an toàn cho việc đi lại và tiềm năng mở rộng hạ tầng giao thông trong tương lai.
- Hành lang an toàn lưới điện: Phần đất dưới hoặc xung quanh đường dây điện cao thế, trạm biến áp để đảm bảo an toàn về điện.
- Hành lang thủy lợi: Phần đất dọc theo sông, kênh, mương, đê điều để phục vụ mục đích thủy lợi.
- Đất thuộc quy hoạch công cộng: Các khu vực được quy hoạch cho công viên, cây xanh, hoặc các công trình công cộng khác nhưng chưa được triển khai.
Thuật ngữ "đất lưu không" không có định nghĩa chính thức trong Luật Đất đai hay các văn bản pháp luật hiện hành. Nó là cách gọi phổ biến trong dân gian để ám chỉ phần đất công cộng, do Nhà nước quản lý. Mục đích chính của những phần đất này là phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, đảm bảo an toàn cho các công trình hạ tầng và giữ không gian để phát triển trong tương lai.
Quy định về đất lưu không theo pháp luật hiện hành
Các quy định pháp luật hiện hành gián tiếp xác định "đất lưu không" là những phần đất thuộc quyền quản lý của Nhà nước, được dành cho mục đích công cộng hoặc đảm bảo an toàn cho các công trình hạ tầng.
1. Quy định trong Luật Đất đai 2013
- Phân loại đất: Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về các loại đất phi nông nghiệp, trong đó có các loại đất sử dụng vào mục đích công cộng như: đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); đất thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các công trình công cộng khác.
- Nguyên tắc sử dụng đất: Đất sử dụng vào mục đích công cộng thuộc quyền quản lý của Nhà nước. Cá nhân, hộ gia đình không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) đối với phần đất này.
- Thu hồi đất: Khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế, đất sẽ được thu hồi theo quy định của Luật Đất đai. Đối với phần đất lưu không (không nằm trong sổ đỏ) mà người dân đang tạm sử dụng, sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi.
- Sử dụng đất có hành lang an toàn bảo vệ công trình: Điều 157 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất có hành lang bảo vệ an toàn công trình. Cụ thể:
- Người sử dụng đất trong hành lang bảo vệ an toàn công trình được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và không được gây cản trở cho việc bảo vệ an toàn công trình.
- Trường hợp việc sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình thì chủ công trình và người sử dụng đất phải có biện pháp khắc phục. Nếu không khắc phục được thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường theo quy định.
2. Quy định trong Luật Giao thông đường bộ 2008
- Phạm vi đất dành cho đường bộ: Điều 43 quy định rõ đất dành cho đường bộ bao gồm "đất của đường bộ" và "đất hành lang an toàn đường bộ".
- Hành lang an toàn đường bộ: Khoản 5 Điều 3 định nghĩa "Hành lang an toàn đường bộ là dải đất dọc hai bên đất của đường bộ, tính từ mép ngoài đất của đường bộ ra hai bên để bảo đảm an toàn giao thông đường bộ."
- Giới hạn hành lang an toàn: Điều 43 quy định chi tiết giới hạn hành lang an toàn đường bộ theo cấp kỹ thuật của đường (ví dụ: 17 mét đối với đường cấp I, cấp II; 13 mét đối với đường cấp III; 9 mét đối với đường cấp IV, V...). Đối với đường đô thị, giới hạn hành lang an toàn đường bộ là chỉ giới đường đỏ theo quy hoạch.
- Cấm xây dựng trong hành lang: Mọi hoạt động xây dựng, lấn chiếm trong phạm vi hành lang an toàn đường bộ là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ bị xử lý nghiêm minh.
3. Quy định trong Luật Xây dựng 2014
- Chỉ giới đường đỏ: Khoản 11 Điều 3 định nghĩa Chỉ giới đường đỏ là "đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được phép xây dựng công trình và phần đất dành cho đường giao thông hoặc các công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng". Đây là cơ sở để xác định phần đất công cộng, bao gồm cả "đất lưu không".
- Chỉ giới xây dựng: Khoản 6 Điều 3 định nghĩa "Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất." Mọi công trình xây dựng phải nằm trong hoặc phía sau chỉ giới xây dựng.
- Khoảng lùi: Quy định về khoảng lùi công trình so với chỉ giới đường đỏ nhằm đảm bảo không gian và mỹ quan đô thị. Phần đất trong khoảng lùi này (nằm trên sổ đỏ của người dân) không phải là đất lưu không nhưng có những hạn chế về xây dựng.
Đất lưu không có được sử dụng không?
Đất lưu không có thể được sử dụng trong một số trường hợp nhất định, nhưng cần phải hiểu rõ bản chất và các quy định pháp luật liên quan để tránh rủi ro. Dưới đây là những điểm chính về việc sử dụng đất lưu không:
1. Về quyền sử dụng:
- Không được sở hữu và cấp sổ đỏ: Đất lưu không thuộc quyền quản lý của Nhà nước, không thuộc quyền sở hữu cá nhân hay hộ gia đình. Do đó, người dân không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) cho phần đất này. Mọi hành vi mua bán, chuyển nhượng đất lưu không đều là trái pháp luật.
- Có thể được tạm thời sử dụng (có điều kiện): Trong trường hợp Nhà nước chưa có nhu cầu sử dụng ngay lập tức cho mục đích công cộng (như xây dựng đường, công trình hạ tầng), người dân sống liền kề hoặc các tổ chức có thể được xem xét cho phép tạm thời sử dụng phần đất lưu không.
+ Việc sử dụng này thường là cho các mục đích không kiên cố, không làm ảnh hưởng đến quy hoạch và an toàn công trình như trồng cây ngắn ngày, rau màu; làm sân phơi, lối đi tạm thời; dựng các công trình tạm bợ, dễ dàng tháo dỡ (ví dụ: mái che di động, hàng rào tạm).
+ Để được tạm thời sử dụng, người dân thường phải làm đơn tường trình hoặc văn bản gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã/phường/thị trấn nơi có đất, cam kết sẽ tự nguyện di dời, tháo dỡ công trình và không yêu cầu bồi thường khi Nhà nước có nhu cầu thu hồi đất.
+ Việc sử dụng phải được sự đồng ý hoặc không bị cấm bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Các hạn chế và rủi ro khi sử dụng đất lưu không:
- Không được xây dựng kiên cố: Đây là nguyên tắc quan trọng nhất. Tuyệt đối không được xây dựng nhà ở, công trình có móng, tường rào kiên cố hoặc bất kỳ kết cấu vững chắc nào trên đất lưu không. Việc này là vi phạm pháp luật xây dựng và đất đai, sẽ bị xử phạt hành chính, buộc tháo dỡ công trình vi phạm và khôi phục lại hiện trạng ban đầu.
- Không được bồi thường khi thu hồi: Khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất lưu không để thực hiện quy hoạch, xây dựng công trình công cộng, người đang tạm thời sử dụng đất sẽ không được bồi thường cho phần đất đó cũng như các tài sản, công trình đã xây dựng trên đất (trừ một số trường hợp đặc biệt được quy định riêng, nhưng rất hiếm). Người dân phải tự giác di dời và tháo dỡ.
- Rủi ro pháp lý: Tự ý lấn chiếm, sử dụng đất lưu không mà không có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là hành vi vi phạm pháp luật và có thể bị xử phạt theo quy định của Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Ảnh hưởng đến an toàn công trình: Việc sử dụng đất lưu không phải đảm bảo không gây cản trở hoặc ảnh hưởng đến an toàn của các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường bộ, đường điện, đường ống, v.v.) nằm trong hành lang bảo vệ. Nếu gây ảnh hưởng, người sử dụng phải có biện pháp khắc phục hoặc bị thu hồi đất.
Trong phạm vi giới hạn, hi vọng nội dung bài viết đã giúp bạn có góc nhìn cơ bản về khái niệm đất lưu không là gì cùng một số quy định liên quan.
