Các loại nhà ở hiện nay và tiêu chí phân loại

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay rất đa dạng về các loại hình nhà ở. Trong bài viết này, hãy cùng S.Home phân loại các loại hình nhà ở phổ biến dựa trên các tiêu chí như mục đích sử dụng, quy mô và kết cấu, hình thức sở hữu,...

Phân loại nhà ở theo mục đích sử dụng

1. Nhà ở dân dụng

Đây là loại hình nhà ở phổ biến nhất. Giống như tên gọi, đây là kiểu được thiết kế và xây dựng với mục đích chính là để ở, sinh hoạt và nghỉ ngơi của cá nhân, hộ gia đình. Nhà ở dân dụng rất đa dạng về quy mô và phong cách, từ những căn nhà nhỏ cho đến những biệt thự lớn.

2. Nhà ở kết hợp kinh doanh

Loại hình này phục vụ cả mục đích ở và kinh doanh. Các tầng trệt, tầng thấp thường được sử dụng cho mục đích kinh doanh như làm cửa hàng, văn phòng, phòng khám hoặc dịch vụ khác. Còn các tầng trên hoặc một phần khác của căn nhà được dùng cho mục đích ở, sinh hoạt gia đình. Loại hình này rất phổ biến ở các khu vực đô thị sầm uất, nơi có nhu cầu kinh doanh cao.

3. Nhà ở phục vụ mục đích công cộng

Đây là các loại hình nhà ở được xây dựng và quản lý bởi nhà nước hoặc các tổ chức, với mục đích phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc các đối tượng đặc biệt. Ví dụ:

• Nhà ở xã hội: Dành cho người có thu nhập thấp, công nhân, viên chức nhà nước gặp khó khăn về nhà ở. Mục đích là giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng này với giá ưu đãi.
• Ký túc xá: Dành cho sinh viên, học sinh hoặc công nhân ở tập trung.
• Nhà công vụ: Dành cho cán bộ, công chức, viên chức trong thời gian công tác.
• Nhà ở cho người có công: Dành cho các đối tượng chính sách, người có công với cách mạng.

4. Nhà ở tạm thời/du lịch

Loại hình này được sử dụng cho mục đích lưu trú ngắn hạn, phục vụ nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng hoặc công tác. Chúng bao gồm:

• Khách sạn, Resort: Cung cấp dịch vụ lưu trú cao cấp với đầy đủ tiện nghi, dịch vụ ăn uống, giải trí.
• Homestay, Nhà nghỉ: Cung cấp không gian lưu trú thân thiện, gần gũi với cuộc sống địa phương, thường với mức giá phải chăng hơn.
• Nhà trọ: Dành cho người thuê ở tạm thời, thường có tiện nghi cơ bản và chi phí thấp.

Phân loại nhà ở theo quy mô và kết cấu

1. Nhà ở theo quy mô

Phân loại theo quy mô thường dựa vào các tiêu chí như diện tích sàn xây dựng và số tầng:

• Nhà cấp 4: Là loại nhà có chiều cao xây dựng từ 1 tầng trở xuống và thường có diện tích sàn sử dụng dưới 1000m². Đặc trưng bởi kết cấu đơn giản, chi phí xây dựng phù hợp với nhiều người.
• Nhà cấp 3: Thường là các công trình nhà ở tối đa 2 tầng, có tổng diện tích sàn từ 1.000m² đến dưới 5.000m². Kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch vàt liệu hoàn thiện phổ thông, đảm bảo các tiện nghi sinh hoạt cơ bản. Loại hình này khá phổ biến ở các khu đô thị.

• Nhà cấp 2: Đây là những công trình có quy mô lớn hơn, thường có số tầng từ 2 đến 7 tầng, tổng diện tích sàn từ 5.000m² đến dưới 10.000m². Kết cấu chịu lực chủ yếu bằng bê tông cốt thép và gạch vàt liệu hoàn thiện có chất lượng tương đối tốt, đảm bảo đầy đủ tiện nghi.
• Nhà cấp 1 và cấp đặc biệt: Là các công trình có quy mô rất lớn, với số tầng cao và tổng diện tích sàn không giới hạn (cấp 1 thường từ 10.000m² đến 20.000m², cấp đặc biệt trên 20.000m² hoặc chiều cao trên 200m). Các công trình này có kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép, khung thép kiên cố, sử dụng vật liệu và trang thiết bị kỹ thuật cao cấp, đảm bảo tuổi thọ và tiện nghi vượt trội.

2. Nhà ở theo kết cấu chính

Phân loại này tập trung vào vật liệu và hệ thống chịu lực chính của ngôi nhà:

• Nhà khung bê tông cốt thép/khung thép: Đây là loại nhà có kết cấu chịu lực chính là hệ thống cột và dầm bằng bê tông cốt thép hoặc thép hình. Tường nhà chủ yếu dùng để bao che và ngăn phòng. Loại này có khả năng chịu lực tốt, độ bền cao, phù hợp với các công trình cao tầng, nhà phố hiện đại, biệt thự. Tuổi thọ thiết kế thường trên 50 năm.
• Nhà tường chịu lực (xây gạch): Loại nhà này sử dụng các bức tường gạch để chịu toàn bộ tải trọng của mái và các tầng trên. Kết cấu đơn giản, phổ biến ở nhà cấp 4 hoặc một số nhà phố thấp tầng. Tuy nhiên, khả năng chịu lực theo phương ngang (chống động đất) và chịu tải trọng lớn thường hạn chế hơn so với nhà khung.

• Nhà tiền chế (khung thép lắp ghép): Sử dụng khung thép được chế tạo sẵn tại nhà máy và lắp ghép tại công trường. Loại hình này có ưu điểm về thời gian thi công nhanh, chi phí hợp lý và dễ dàng mở rộng. Phù hợp cho nhà xưởng, nhà kho hoặc các loại hình nhà ở mang phong cách công nghiệp.
• Nhà gỗ/tre/nứa: Phổ biến ở các vùng nông thôn hoặc khu vực có điều kiện tự nhiên đặc thù. Vật liệu tự nhiên mang lại sự thân thiện với môi trường và vẻ đẹp mộc mạc. Tuy nhiên, độ bền và khả năng chống chịu thời tiết thường không bằng các loại vật liệu kiên cố khác. Loại nhà này thường được phân vào nhà cấp 4 hoặc nhà tạm.

Phân loại nhà ở theo hình thức sở hữu

1. Nhà ở thuộc sở hữu cá nhân/gia đình (Sở hữu tư nhân)

Đây là hình thức phổ biến nhất, trong đó cá nhân hoặc hộ gia đình có toàn quyền sở hữu đối với căn nhà và đất gắn liền với nó (nếu có). Quyền sở hữu này được pháp luật công nhận và thường được thể hiện thông qua các giấy tờ pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng/sổ đỏ).

• Đặc điểm: Chủ sở hữu có toàn quyền quyết định về việc sử dụng, cải tạo, cho thuê, chuyển nhượng, thừa kế... căn nhà của mình. Đây là hình thức mang lại sự tự chủ và linh hoạt cao nhất.
• Ví dụ: Nhà phố riêng lẻ, biệt thự, nhà cấp 4, căn hộ chung cư đã được cấp sổ hồng.

2. Nhà ở thuộc sở hữu chung cư (Sở hữu riêng và sở hữu chung)

Đây là hình thức sở hữu đặc trưng của các căn hộ trong tòa nhà chung cư, nơi có sự kết hợp giữa quyền sở hữu riêng và sở hữu chung.

• Sở hữu riêng: Chủ sở hữu có quyền sử dụng và quyết định đối với phần diện tích căn hộ của mình (bao gồm không gian bên trong căn hộ, ban công, logia...).
• Sở hữu chung: Các chủ sở hữu căn hộ cùng nhau sở hữu và có trách nhiệm quản lý, bảo trì các phần không gian chung của tòa nhà như hành lang, cầu thang, thang máy, sảnh, mái nhà, kết cấu hạ tầng, hệ thống kỹ thuật và các tiện ích chung (bể bơi, phòng gym...). Việc quản lý thường được thực hiện thông qua Ban quản trị tòa nhà và các quy định của chung cư.

3. Nhà ở cho thuê (Thuộc sở hữu cá nhân/doanh nghiệp cho thuê)

Trong hình thức này, người ở không phải là chủ sở hữu mà là người thuê nhà từ một cá nhân hoặc doanh nghiệp/tổ chức. Quyền lợi và nghĩa vụ của các bên được quy định rõ ràng trong hợp đồng thuê nhà.

• Đặc điểm: Người thuê có quyền sử dụng không gian nhà ở trong thời gian hợp đồng có hiệu lực. Chủ sở hữu vẫn giữ quyền định đoạt tài sản.
• Ví dụ: Căn hộ cho thuê, nhà nguyên căn cho thuê, phòng trọ, khu nhà trọ công nhân. Đây là lựa chọn phù hợp cho những người chưa có khả năng mua nhà, sinh viên, người lao động xa nhà hoặc những người muốn linh hoạt thay đổi chỗ ở.

4. Nhà ở xã hội và Nhà ở công vụ (Thuộc sở hữu nhà nước hoặc được hỗ trợ từ nhà nước)

Đây là các loại hình nhà ở được xây dựng hoặc quản lý bởi nhà nước hoặc các tổ chức nhằm mục đích phục vụ chính sách an sinh xã hội hoặc nhu cầu công vụ.

• Nhà ở xã hội: Thường được bán hoặc cho thuê với giá ưu đãi cho các đối tượng đủ điều kiện theo quy định của nhà nước (người có thu nhập thấp, công nhân, viên chức nhà nước...). Mặc dù có thể được sở hữu, nhưng có những ràng buộc về quyền chuyển nhượng hoặc sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định.
• Nhà ở công vụ: Là nhà ở do cơ quan nhà nước đầu tư xây dựng hoặc thuê mua để bố trí cho cán bộ, công chức, viên chức thuê trong thời gian họ đảm nhận công vụ. Người ở không có quyền sở hữu đối với nhà công vụ.

5. Nhà ở thuộc các dự án nghỉ dưỡng/condotel (Sở hữu kết hợp)

Đây là hình thức khá mới, kết hợp giữa mục đích ở và kinh doanh du lịch.

• Condotel (Condo Hotel): Là căn hộ khách sạn, chủ sở hữu mua căn hộ và có thể tự sử dụng hoặc ủy thác cho đơn vị quản lý vận hành như khách sạn để cho thuê, chia sẻ lợi nhuận. Quyền sở hữu thường là sở hữu lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định.
• Biệt thự nghỉ dưỡng (Villa Resort): Tương tự, chủ sở hữu có thể sử dụng riêng hoặc tham gia chương trình cho thuê lại để kiếm lợi nhuận.

Ngoài các phân loại phổ biến, thị trường bất động sản còn có một số loại hình nhà ở đặc biệt, phục vụ nhu cầu đa dạng. Shophouse (nhà phố thương mại) là loại hình kết hợp nhà ở và kinh doanh, rất được ưa chuộng nhờ sự tiện lợi khi vừa ở vừa buôn bán. Officetel là căn hộ đa năng, vừa làm văn phòng vừa có thể dùng để ở. Các căn hộ cao cấp như Duplex (thông tầng) và Penthouse (tầng áp mái) mang đến không gian sống sang trọng, độc đáo với diện tích lớn và tầm nhìn đẹp.

Hi vọng nội dung bài viết đã mang đến những góc nhìn hữu ích về các loại nhà ở hiện nay. Việc hiểu rõ từng tiêu chí và đặc trưng của từng loại nhà không chỉ giúp bạn có cái nhìn toàn diện về thị trường mà còn là kim chỉ nam để bạn đưa ra lựa chọn phù hợp nhất với nhu cầu thực tế, điều kiện tài chính và phong cách sống của gia đình mình.

Chủ đề